For å kunne utvikle et nytt boligområde for bygging av nye boliger, må det utarbeides en reguleringsplan. Reguleringsplanen kan utarbeides av grunneier, utbygger eller kommune, eller eventuelt i en kombinasjon av disse.
[liten-ingress]Utarbeidelse av reguleringsplan er etter hvert blitt ganske krevende og kan til dels ta lang tid. Fremdriften og tidsbruken vil være avhengig av kompleksiteten og «konfliktnivået» til planen. De enkleste planene uten spesielle interessekonflikter, kan være godkjent innen et år. De mer krevende planene kan pågå i mange år. En normal tidsramme frem til godkjentplan, vil ligge mellom 3-5 år.[liten-ingress]
[liten-ingress]Den formelle prosessen med utarbeidelse av reguleringsplan, er nærmere beskrevet i plan- og bygningsloven, og kan noe forenklet, beskrives som følger i stegene under.[liten-ingress]
Oppstarten av et planarbeid skjer gjennom et planinitiativ. Planiniativet skal inneholde en overordnet beskrivelse av hva som ønskes skal inngå i planen, denne utarbeides av forslagstiller, som deretter tar kontakt med kommunens planavdeling hvor planene for utvikling av arealene legges fram. Kommunen redegjør for hvilke forhold som må avklares spesielt, og hvilke føringer kommuneplanen gir for dette området. Her vil det også avklares om det settes krav til utarbeidelse av et eget planprogram for reguleringen.
Som grunnlag for det videre planarbeidet må forslagstiller bestille naboliste og liste over hvilke instanser som skal varsles, samt om nødvendig be om kartgrunnlag.
Neste skritt er varsel om oppstart av planarbeidet. Dette skjer gjennom annonsering i den avisen som er mest lest på stedet og på kommunens hjemmeside. Naboer og andre berørte som relevante offentlige instanser, samt lag og foreninger, varsles direkte gjennom brev. I oppstartsmeldingen blir det vanligvis gitt en tidsfrist for eventuelle merknader eller innsigelser.
Forslagstiller utarbeider utkast til plan. Denne skal inneholde forslag til planbeskrivelse og reguleringskart med bestemmelser. Planbeskrivelsen beskriver planens formål, hovedinnhold og virkninger, samt planens forhold til rammer og retningslinjer som gjelder for området.
For større og mer komplekse reguleringsplaner som kan få vesentlige virkninger for miljø og samfunn, skal planbeskrivelsen gi en særskilt vurdering og beskrivelse av planens virkninger for miljø og samfunn, dette kalles en konsekvensutredning.
Hele planområdet i reguleringsplanen skal ha arealformål (tomteareal, veger, grøntareal med mer). Dette skal fremgå av selve plankartet. Planbestemmelsene skal si noe om hva som er viktig i akkurat dette området. I nødvendig utstrekning kan det gis bestemmelser som blant annet beskriver:
I de fleste planer som planlegges, blir det stilt krav til nærmere undersøkelser av forholdene på stedet. Dette kan gjelde blant annet:
Med utgangspunkt i utarbeidet forslag til plan, avholdes så en forhåndskonferanse med kommunen, hvor den videre planprosessen fastsettes. Det føres referat fra dette møtet.
Forslagstiller sender så over forslag til reguleringsplan med alle nødvendige dokumenter. Oversendelsen skjer elektronisk til kommune. Dokumentene gjennomgås og godkjennes, og digitalt plankart i gjeldende sosi-format godkjennes avGEO-dataavdelingen.
Planavdelingen forbereder saken for politisk behandling i fagkomité og/eller kommunestyret, som fatter vedtak om utsending til offentlig ettersyn (1. gangs behandling). Ettersynet skjer gjennom annonsering i den mest leste avisen på stedet, på kommunens hjemmeside og utsendelse til naboer, berørte, lag og foreninger samt myndigheter. Planen skal ligge ute til offentlig ettersyn i minimum 6 uker, hvor alle parter har mulighet for å komme med merknader og innsigelser til planen.
Etter offentlig ettersyn bearbeides planen etter innkomne merknader. Det er opp til forslagstiller i samråd med kommunen, i hvilken grad merknadene skal hensyntas i en eventuelt revidert plan. Det er imidlertid krav til at alle innkomne merknader kommenteres.
Planen sendes så til Kommunestyret for endelig godkjenning.
Dersom det klages på kommunestyrets vedtak, må saken opp til ny behandling i Kommunestyret. En klage skal inneholde nye momenter som ikke er kjent i tidligere saksutredninger. Hvis kommunestyret opprettholder sitt vedtak, sendes saken over til Fylkesmannen for endelig avgjørelse. Fylkesmannens vedtak kan ikke påklages.